【資料來(lái)源于中國(guó)證券報(bào)、中新經(jīng)緯、每日經(jīng)濟(jì)新聞、第一財(cái)經(jīng)等】

近日，杭州“首套房貸利率再度上調(diào)最低漲至3.1%”引發(fā)關(guān)注，這已是杭州在11月份的第二次上調(diào)。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)報(bào)道，自今年部分城市商業(yè)房貸利率跌破3%以后，房貸市場(chǎng)又迎來(lái)了一波利率上調(diào)潮。11月以來(lái)，廣州、寧波、無(wú)錫等多個(gè)地區(qū)上調(diào)新發(fā)放首套房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為3%-3.1%。例如，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行統(tǒng)一上調(diào)首套房貸款利率下限，各家銀行房貸利率下限不得低于3%。

為何上調(diào)、還會(huì)再降嗎？

利率依舊處于歷史低位 專(zhuān)家：銀行等不及了

“進(jìn)入11月，杭州的首套房貸利率一路微調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%，又從3.0%上調(diào)至3.1%?！币幻薪檎f(shuō)，杭州房貸利率1個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了兩次上調(diào)。以100萬(wàn)元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買(mǎi)房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調(diào)之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬(wàn)元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

今年10月21日，中國(guó)人民銀行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個(gè)基點(diǎn)，這是今年以來(lái)LPR的第三次調(diào)整，也是有史以來(lái)降息幅度最大的一次。調(diào)整后，國(guó)內(nèi)房貸利率普遍步入“2”字頭。廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行在調(diào)整房貸利率后，最低房貸利率低至2.6%，甚至低于公積金貸款利率。但從10月底到11月初，包括武漢、長(zhǎng)沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

那么，房貸利率上調(diào)風(fēng)向?yàn)楹斡诛@現(xiàn)？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素的結(jié)果。隨著LPR多次下調(diào)，銀行房貸利率屢創(chuàng)新低，商業(yè)貸款與公積金貸款利差縮小甚至產(chǎn)生“倒掛”，銀行上調(diào)房貸利率下限以維持公積金貸款的普惠性特征。同時(shí)，上調(diào)房貸利率下限也可避免市場(chǎng)形成利率無(wú)序下降的預(yù)期，減少因等待利率下調(diào)而推遲買(mǎi)房的客戶(hù)數(shù)量。

專(zhuān)家表示，房貸投放的成本和收益需要平衡，這是目前銀行業(yè)的主流心態(tài)。在息差承壓背景下，銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率有急迫性，這也是部分銀行上調(diào)房貸利率下限的原因之一。此外，近期部分地區(qū)銀行上調(diào)房貸利率下限與市場(chǎng)回暖有一定關(guān)系。隨著一二手住宅交易量回升，房貸申請(qǐng)量有所增加，銀行房貸投放的壓力有所減輕。

房貸利率還會(huì)再降嗎？據(jù)媒體中新經(jīng)緯采訪業(yè)內(nèi)人士獲悉，綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)、資本、稅收等成本后，對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)，3.2%是個(gè)保本點(diǎn)。近期出現(xiàn)極少數(shù)房貸利率低于3%的情況，主要是極個(gè)別銀行非理性競(jìng)爭(zhēng)，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。房貸利率持續(xù)低于3%，既容易使銀行陷入非理性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，也是不可持續(xù)的。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，雖然今年以來(lái)存款利率多次下調(diào)，但個(gè)人住房貸款除了資金成本之外還有風(fēng)險(xiǎn)成本、管理成本等，3.5%以下的房貸利率對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)是“賠本賺吆喝”，不具有商業(yè)可持續(xù)性。董希淼指出，從房貸利率定價(jià)機(jī)制看，浮動(dòng)利率的房貸，其利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來(lái)。對(duì)新發(fā)放的房貸而言，LPR下降不意味著利率同幅度下降，其加點(diǎn)部分銀行可以適時(shí)適度調(diào)整。在部分城市，銀行在金融管理部門(mén)的指導(dǎo)下，對(duì)于因LPR過(guò)快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率進(jìn)行適度調(diào)整，是正常的市場(chǎng)行為，有助于維護(hù)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，保持商業(yè)可持續(xù)性。

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上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，杭州11月份的首次上調(diào)，主要是LPR下降幅度較大，導(dǎo)致公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛，同時(shí)也有銀行對(duì)于息差管理的考量。而月末再度上調(diào)，更多是體現(xiàn)出銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率的急迫性。其還認(rèn)為，此次再度上調(diào)房貸利率具有一定風(fēng)向標(biāo)意義，不排除后續(xù)有其他城市跟進(jìn)，同時(shí)也說(shuō)明，各地在進(jìn)一步落實(shí)好這些優(yōu)惠的房貸政策。目前房貸利率總體來(lái)說(shuō)依舊處于歷史低點(diǎn)，此后再繼續(xù)下降的可能性不大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要進(jìn)一步明確當(dāng)前一些政策所處的階段，積極利用好這些政策，更好地滿(mǎn)足合理的住房消費(fèi)需求。

值得一提的是，當(dāng)前部分城市的住宅交易量出現(xiàn)明顯回升，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)開(kāi)始顯現(xiàn)，這也是銀行上調(diào)房貸利率的“底氣”所在。

二手房成交創(chuàng)階段新高

北上廣深樓市回暖 土拍市場(chǎng)出現(xiàn)久違“盛況”

據(jù)媒體每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，12月1日，由財(cái)政部等三部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》正式執(zhí)行。12月2日是政策落地后首個(gè)工作日。在各地辦稅大廳，購(gòu)房者可按新政策繳納契稅、增值稅，并辦理過(guò)戶(hù)、不動(dòng)產(chǎn)登記等手續(xù)。

在利好政策的密集推動(dòng)下，不少城市11月的成交熱度仍在持續(xù)。其中，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來(lái)新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達(dá)2.70萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高；新一線(xiàn)城市中的杭州也在時(shí)隔19個(gè)月后，二手房再度挺近“萬(wàn)套時(shí)代”，達(dá)1.05萬(wàn)套。

“現(xiàn)在深圳的二手房成交起來(lái)了，雖然目前價(jià)格還未起來(lái)，大多數(shù)樓盤(pán)的成交價(jià)仍低于指導(dǎo)價(jià)，但很多小區(qū)的筍盤(pán)不斷被消耗掉，價(jià)格有企穩(wěn)趨勢(shì)?！?2月2日，深圳房產(chǎn)中介邵東向記者介紹。在邵東看來(lái)，目前深圳二手房整體市場(chǎng)已經(jīng)回到了2017年前的水平，處于底部狀態(tài)，如果這種成交量能夠一直維持，預(yù)計(jì)明年年中就會(huì)在價(jià)格上有所體現(xiàn)。

上海樓市同樣表現(xiàn)亮眼。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房（含商業(yè)）成交總量突破27000套，創(chuàng)近44個(gè)月新高。安居客上海監(jiān)測(cè)顯示，該月二手房（含商業(yè)）累計(jì)成交27050套，超越6月，成為年內(nèi)最高。

另?yè)?jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約50%，二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)20個(gè)月新高。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，10月26日至11月25日，廣州市二手房住宅網(wǎng)簽11400多單，環(huán)比增長(zhǎng)10.01%。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，12月2日至3日，廣州各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的線(xiàn)上號(hào)源已基本約滿(mǎn)。

成交火熱的還有杭州。據(jù)杭州我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，11月杭州全市二手房成交10518套，環(huán)比增長(zhǎng)14.7%，同比去年的8850套上漲18.8%。這一成交數(shù)據(jù)不僅再度刷新年內(nèi)最高月度成交紀(jì)錄，也意味著時(shí)隔19個(gè)月，杭州樓市重回“萬(wàn)套時(shí)代”。

蘇州也實(shí)現(xiàn)了二手月成交量破萬(wàn)套。根據(jù)蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信號(hào)“蘇州發(fā)布”公布的數(shù)據(jù)，11月蘇州新房成交10277套（131萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)17.5%，環(huán)比增長(zhǎng)27.6%；二手房網(wǎng)簽10099套（108萬(wàn)平方米），環(huán)比增長(zhǎng)15.6%。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均達(dá)到今年以來(lái)單月成交量的最高點(diǎn)。

就新房而言，雖然分化仍在，但頻頻出現(xiàn)的“日光盤(pán)”，確實(shí)給了市場(chǎng)帶來(lái)了不少信心。每經(jīng)記者注意到，自9月底以來(lái)，深圳、上海各自誕生了4個(gè)“日光盤(pán)”。

這波樓市成交潮的后勁大不大？上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，市場(chǎng)熱度的延續(xù)性比較可觀，12月份將維持一定的活躍度，上海的月成交套數(shù)估計(jì)能穩(wěn)定在2萬(wàn)套以上，但成交量再創(chuàng)新高的可能性不大了。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，考慮到政策效力的衰退，在一批高性?xún)r(jià)比房源優(yōu)先被去化以后，愿意接受更高價(jià)格的客戶(hù)會(huì)減少，因此預(yù)判12月份二手房成交量相比較11月份會(huì)有小幅下滑，但是種種跡象表明，2024年樓市將實(shí)現(xiàn)完美收官，成交量會(huì)維持在良好的水平。

另?yè)?jù)媒體第一財(cái)經(jīng)最新報(bào)道，年底最后一個(gè)月，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了久違的“盛況”。近幾日，一線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)徹底熱起來(lái)了，前有北京巨無(wú)霸地塊順利出讓、收金153.32億元；后有深圳灣后海總部地塊拍出185.12億元，刷新深圳宅地成交總價(jià)新高。北上廣深四大一線(xiàn)城市，都爭(zhēng)相趕在年底前，拿出百億級(jí)“壓箱底”好地塊，為回溫的樓市“添把火”?！柏?cái)大氣粗”的央國(guó)企地產(chǎn)商，也在這場(chǎng)土拍熱潮中盡施拳腳，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等房企，密集出現(xiàn)在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，紛紛瞄準(zhǔn)一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，豪擲重金拿地補(bǔ)倉(cāng)。

對(duì)這輪土拍的點(diǎn)狀高溫，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，地方政府及房企都有各自的邏輯。地方層面，有城市年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底沖刺；企業(yè)層面，近日在一線(xiàn)城市拿地的房企，都是今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名靠前的央國(guó)企，這些企業(yè)迫切需要補(bǔ)充庫(kù)存，以為明年的銷(xiāo)售推盤(pán)考慮。

年底了，你有買(mǎi)房的打算嗎？