文| 張彥宗

9月15日起，修訂的《住房租賃條例》將正式實(shí)施，這是我國首部專門規(guī)范住房租賃領(lǐng)域的行政法規(guī)，意味著房東、房客與房屋中介之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系有了法規(guī)依據(jù)。在新規(guī)普法中，它被網(wǎng)友形象地稱為“房東稅”要來了。人們關(guān)注這個(gè)新法規(guī)的落腳點(diǎn)，主要是“房東稅”引發(fā)的新博弈。

說“博弈”有點(diǎn)繞口，通俗來說，就是“房東稅”一旦成為現(xiàn)實(shí)，它會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客，租房子會(huì)不會(huì)更貴了？

要提請(qǐng)注意的是，《住房租賃條例》的重點(diǎn)是要求落實(shí)備案制，房東可以備案，房東不愿意備案的租客可以備案，通過中介租房的中介也有義務(wù)備案。至于說房東要繳納的稅費(fèi)，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)稅等，在這個(gè)新規(guī)出臺(tái)前就有清楚的規(guī)定。

有人計(jì)算過，月租3000元的房子，如果增值稅免稅，房東每年需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)大約在4000元。現(xiàn)實(shí)中大部分自然人房東，并未繳納這筆費(fèi)用。

“房東稅”雖然不是《住房租賃條例》帶來的新結(jié)果，但強(qiáng)調(diào)的備案機(jī)制本身，也會(huì)影響租賃市場(chǎng)的波動(dòng)，特別是在目前房產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期，想要安慰市場(chǎng)“一切無事”，告訴房東和租客不要浮躁焦慮，只怕有點(diǎn)難。

一個(gè)顯而易見的后果是，在備案制度落實(shí)后，稅務(wù)部門對(duì)自然人房東的租房情況會(huì)有一個(gè)更清晰的掌握。假如9月15日之后，自然人房東底牌被征稅大數(shù)據(jù)全盤掌握，就很容易估算出征稅的規(guī)模，那么，征稅系統(tǒng)擴(kuò)大覆蓋范圍、嚴(yán)肅征稅，在技術(shù)上很容易實(shí)現(xiàn)。

如果房東要正兒八經(jīng)地繳稅，又不想承擔(dān)這部分開支，一個(gè)很自然的結(jié)果就是加租，將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客。這在過去是可行且很自然的事情，但在目前恐怕難度很大。

媒體報(bào)道，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.25%，跌幅較上年擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2025年，這種情況并未改變。對(duì)于很多一線從業(yè)者來說，無論是大城市，還是中小城市，最明顯的感受是租客在減少，房子明顯沒有前幾年那么好出租。這種情況下，很多房東自然沒有漲租的底氣。

不過，考慮到房東、租客和中介之間微妙的互動(dòng)，誰來最終負(fù)擔(dān)這部分增加的支出，還是有些微妙。

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在買方市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)下，如果是房東直租，要直接將房東稅轉(zhuǎn)嫁給租客，租客因?yàn)橛写蟀逊孔涌蛇x，肯定不會(huì)答應(yīng)。剩下的，就是房東之間的“火拼”，租客坐山觀虎斗。最后，大概率還是識(shí)時(shí)務(wù)的房東“出血”，少賺點(diǎn)，就相當(dāng)于把從前的租房紅利吐出來一點(diǎn)。

房東直租的情況下，如果租客填報(bào)個(gè)稅免征項(xiàng)目必須先備案，一些原本繞開監(jiān)管的私下協(xié)商將變得困難。房東想隱藏租賃事實(shí)，房客卻有公開租賃的動(dòng)力。在《住房租賃條例》的規(guī)定下，房東無法阻止房客這么做，結(jié)合走低的市場(chǎng)行情，房東在這一模式下的博弈，可判斷為處于下風(fēng)。

資料圖

如果只是房東與租客的二元關(guān)系，尚好判斷“房東稅”影響的走勢(shì)，可在加入租賃中介后——尤其是那些專門收房子整修后出租的，也就是主營業(yè)務(wù)是租賃托管的中介公司——涉及微妙的干預(yù)和心理操縱，這筆“房東稅”是不是羊毛出在羊身上，就不好一概而論。

對(duì)一些房東來說，他們?cè)敢獠粷q租、甚至降低租金，來求得穩(wěn)定的出租收益。但在中介手里掌握了租客的市場(chǎng)中，中介可以阻止房客與房東面談，讓兩下處于信息鴻溝的兩邊，中介就可以操縱價(jià)格。

比如，中介會(huì)以種種聽起來很美的說辭，打消房東降價(jià)的意圖，然后迫使房東接受中介的壟斷收費(fèi)項(xiàng)目，比如托管給中介；而在另外一邊，掌握了片區(qū)房源的中介成為無法被拒絕、不可協(xié)商的托管方，哪怕中介提高租金，房客也無力拒絕，甚至覺得多交了幾百塊的服務(wù)費(fèi)求得了心安。

在這種租賃模式下，中介“吃”完房東再“吃”租客，兩頭賺差價(jià)，“房東稅”名義上還是房東出，可它的轉(zhuǎn)嫁過程更復(fù)雜一點(diǎn)。在托管租賃模式下，房東與房客都失去了議價(jià)權(quán)，維持高房價(jià)對(duì)中介最有利，中介有動(dòng)力促成這個(gè)局面。

當(dāng)然，最終起決定因素的，還是市場(chǎng)需求。如果所在地租房市場(chǎng)供不應(yīng)求，合適的房源比較少，有剛需的租客也只能咬牙接受稅款的轉(zhuǎn)嫁。反之，如果房子供應(yīng)過剩，租客大規(guī)模流失，或者有更便宜的選項(xiàng)，哪怕中介壟斷了該地區(qū)的房源，也扛不住房子少有人租的冷清，勢(shì)必要降價(jià)吸引客源。

只是手握多套房源的中介，比單個(gè)房東的議價(jià)能力更強(qiáng)，所以短期內(nèi)，即使在租賃市場(chǎng)整體式微的情況下，“房東稅”讓房東心悅誠服地自掏腰包交稅，或者為留住租客自愿降價(jià)的情形，并不是一個(gè)必然出現(xiàn)的議價(jià)后果。當(dāng)然，像在托管租賃模式還未波及的小地方，房東方直租比例大，市場(chǎng)需求小，也不排除房租進(jìn)一步下跌?？墒窃谕泄軜I(yè)務(wù)發(fā)達(dá)、打工人相對(duì)集中的大城市，租客們要不要承擔(dān)“房東稅”，還不好說。