從手機上看到降息的新聞后，銀川的馬女士立刻聯(lián)系了房屋中介。在醫(yī)院工作的她正計劃購買自己的第一套房，已經(jīng)看中了心儀的房子。

“這幾年銀川房價跌得比較明顯，之前還在觀望，但這次政策一出，我感覺差不多是時候了。”馬女士告訴時代周報記者。

5月7日上午，備受期待的增量政策發(fā)布。央行行長潘功勝在新聞發(fā)布會上宣布降準降息，并下調(diào)住房公積金貸款利率。

隨后，央行發(fā)布通知，自5月8日起，下調(diào)公開市場7天期逆回購操作利率0.1個百分點，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；5月15日起，下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。

對于正在回穩(wěn)的房地產(chǎn)市場來說，這無疑是一劑強心針。住房公積金貸款利率繼2024年5月調(diào)降后，時隔一年再次降低，預計每年節(jié)省公積金貸款的利息支出超過200億元。

（圖源：時代周報記者 王晨婷/攝）

3年累計下調(diào)65個基點

根據(jù)央行發(fā)布的通知，自5月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

具體來說，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。

這將給購房者帶來真金白銀的優(yōu)惠。以100萬元貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款為例，政策后月供減少了132元?？傔€款總額從過去的149萬元變?yōu)?44萬元，直接減少了近4.76萬元成本。

上一次住房公積金貸款利率調(diào)整，尚要追溯到2024年5月，當時下調(diào)幅度也是25個基點。再上一次則是2022年10月，較7年前下調(diào)了15個基點。也就是說，3年內(nèi)，住房公積金貸款利率已經(jīng)累計下調(diào)65個基點。

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歷年公積金貸款利率明細表（圖源：北京住房公積金管理中心）

此次調(diào)降，將有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。

今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.99萬億元，同比下降9.9%；新建商品房銷售面積約2.19億平方米，同比下降3.0%，降幅比1-2月份收窄2.1個百分點；新建商品房銷售額2.08萬億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點。

“目前來看，公積金政策對于樓市還有積極的影響，能帶動一批購買力的釋放。止跌回穩(wěn)已經(jīng)成為當前各個城市樓市政策的首要任務，從儲備政策空間來看，大部分城市都已經(jīng)取消了所有限制性政策，公積金作為保障性政策還有調(diào)整的空間。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴時代周報記者。

宋紅衛(wèi)談到，此前存量房貸款利率調(diào)整主要是商業(yè)貸款，公積金利率未調(diào)整，此次調(diào)整也是降低購房者成本的重要手段。同時，過去的公積金政策更多在支持剛需群體，而改善型需求現(xiàn)在已經(jīng)成為需求主力，也是政策支持的方向。因此，公積金政策也需要進一步調(diào)整，尤其是針對二套及以上住房，以及首付比例方面，也要做出相應的調(diào)整。

對于存量房公積金貸款利率，如果按照去年的經(jīng)驗，將到次年1月1日起才會執(zhí)行調(diào)整后的利率。

（圖源：時代周報記者 王晨婷/攝）

將拉開公積金利率與商業(yè)貸款利率

提高公積金使用效率也是此次政策的目標。在調(diào)整之前，目前商業(yè)貸款利率約在3%-3.1%左右，公積金利率為2.85%，二者之間差距較小。

“貸款差距不大，加上公積金貸款額度限制，導致公積金貸款積極性有所降低。此次拉開了公積金利率和商業(yè)貸款利率的差異，目前來看二者差距在40個基點，加上各地提高公積金貸款額度，有助于提升公積金貸款的利用效率，更好發(fā)揮其降成本的效應，支持剛需和改善。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者。

今年以來，也有多地放寬公積金貸款年齡上限，釋放改善型住房需求。如北京、西安、昆明、青島等地已落地政策調(diào)整，將貸款到期年齡上限普遍延長至男性68歲、女性63歲，或法定退休年齡后5年。

去年年底，優(yōu)化住房公積金政策也密集出臺，如廣州將一人申請貸款的最高額度調(diào)整至80萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至160萬元。據(jù)統(tǒng)計，2024年全國陸續(xù)發(fā)布公積金優(yōu)化政策約400條。

不過，住房公積金覆蓋人群尚有限。截至2024年底，全國住房公積金繳存職工人數(shù)突破1.5億。2024年全國住房公積金個人住房貸款發(fā)放額為2.3萬億元，覆蓋約360萬戶家庭。對于更多商業(yè)貸款購房者，也將從此次的一攬子政策中受益。

（圖源：時代周報記者 王晨婷/攝）

除了下調(diào)住房公積金貸款利率，央行也宣布下調(diào)公開市場7天期逆回購操作利率0.1個百分點，預計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，降息對于購房房貸的影響也是積極的。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%。若按此次LPR的變化，后續(xù)房貸利率預計達到3.01%。據(jù)此計算，對于100萬元貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來看，總還款額減少了約2萬元，月供額減少55元。

那么，現(xiàn)在是否是購房的好時機？

宋紅衛(wèi)認為，從當前來看，很多城市都給購房補貼和稅費減免，開發(fā)商在五一期間也給出各種優(yōu)惠活動，在好房子新規(guī)范下，新房的性價比會更高，部分二手房價格也調(diào)整到位，自住需求可以入市。