出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 王澤紅

房價下行，再疊加掛牌周期變長，正在加劇部分賣房業(yè)主的焦慮。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025 年6 月，百城二手房掛牌時長為90.52天，同比增加6.46%；掛牌均價為每平12248元，同比下跌8.59%。

掛牌周期越長，房價下跌的風險越高，這種“賣越晚虧越多”的心態(tài)，正在被一些 “高評高貸”投機分子所捕捉，致使賣房業(yè)主頻頻“中招”。

所謂“高評高貸”，是指通過虛高評估房產(chǎn)價值，從而從銀行貸出更多金額，最終實現(xiàn)“零首付+多套取貸款”的操作。

有中介向媒體透露，“高評高貸”是“老手段”，前些年房價處在上漲期，高評較難操作；但這幾年房價進入下行區(qū)間，首付比例普遍降至15%，“高評高貸”出現(xiàn)抬頭跡象。

當中，通常還涉及“陰陽合同”，一份以實際房價簽訂，另一份以虛增后的房價簽訂，作為購房者申請房貸的證明材料。

有人及早識破，有人“踩坑”后成功脫身，有人則被深深套住，走上司法訴訟之路，搜狐財經(jīng)與這三類人群深聊后發(fā)現(xiàn)，一切都有跡可循。他們有相似的經(jīng)歷，先是買房人看房、象征性砍價、敲定房款后火速出合同、“代簽人”簽字，并要求其配合虛增房款交易額。

初遇“高評高貸”：整個賣房過程，太順利了

何晴便是“中招”人之一，房子掛牌半年多，看房人寥寥無幾，略顯著急。

今年四月初，她下調(diào)了房屋售價，效果很快顯現(xiàn)，開始陸續(xù)接到咨詢，一個工作日的下午，有中介來電聲稱要帶客看房，正在上班的何晴稱父母在家，可以隨時看房，但對方堅持要與她面談，“他說萬一客戶看中了，就可以馬上簽約。”

何晴約定在晚上六點后，但對方并未明確要來，她也沒當回事。當天晚上，何晴正與家人吃晚飯時，中介與買家突然到訪，“然后大致看了一下、也沒仔細看，就說有意向要談?wù)劇！?/p>

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在她的印象中，買家砍價只象征性還了一次價，“房子掛牌價是248萬，我說低于235萬不賣”，對方便再無異議，轉(zhuǎn)而與她商議想將成交價做高，“他說自己是做生意的，現(xiàn)金流比較緊，想多貸一點。”

中介向她提及，交易不通過其所在的經(jīng)紀公司，而是轉(zhuǎn)向另一家經(jīng)紀平臺進行，“我特意看了一下，這個平臺也是合法的；而且，稅費都是對方出，當時就同意了。”

令她意外的是，中介連夜起草合同，并在當晚10點左右，帶著已簽字的合同再次上門，但并不是買家本人的名字，“中介向我解釋，這個是以他老婆的名義買，他當晚開車趕回去讓老婆簽的”。

彼時的何晴，由于也是代替丈夫簽字，所以并未起疑，同時還簽署了一份做高金額轉(zhuǎn)為裝修金贈予第三人的合同，緊接著便收到2萬元意向金，雙方約定7個工作日內(nèi)網(wǎng)簽。

“一切太順利了?！被叵胝麄€過程，何晴躺在床上仔細復盤，察覺到了一絲異常，房屋實際成交價為235萬，但合同價虛增至350萬元，價差達115萬元。按照合同首付款50萬元推算，買家不僅可以“零首付”，還能多套65萬元現(xiàn)金。

她將自己的賣房經(jīng)歷，立即在社交平臺進行搜索，一個對她全新的詞蹦了出來——“高評高貸”，與之伴隨的合同詐騙、金融詐騙、貸款詐騙罪等關(guān)鍵詞，令她驚出一身冷汗。

直到此刻，她才意識到自己遭遇了“高評高貸”套路，所謂的“老婆代為簽字”極有可能是“代持人”或“職業(yè)背債人”。第二天早上，她便致電中介，要求按實際成交價格重新簽訂合同，否則返還定金、取消交易。

單方面撕毀合同：耽擱賣房，房價再次下跌

曾有中介告訴搜狐財經(jīng)：“銀行有一個評估價，如一套房子市場價是100萬，但業(yè)主如果急售，售價是80萬，但銀行認定這套房子值100萬，按照15%的首付比例算，首付款為15萬，貸款金額為85萬。若成交價在80-85萬區(qū)間內(nèi)，買家就可以做到零首付。”

“雖然銀行評估價也在調(diào)整，但跟不上最新的房價行情。即使是同小區(qū)、同樓層，價差有時也會很大，銀行只能按行情均價評估?！?/p>

“確保賣家能拿到80萬房款就行，現(xiàn)在銀行放款很快，當天或者第二天就能審批完?！鄙鲜鲋薪槿耸垦a充道?！百I家會先去銀行做審批，確定能批后才會交易，放款一般沒有風險?！?/p>

但自去年以來，多地政府發(fā)文警示“零首付”風險，存在較大的騙貸法律風險，“高評高貸”也是如此。珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)協(xié)會曾發(fā)文，明確禁止“高評高貸”，指出這種行為輕則無法實現(xiàn)獲得貸款的目的，重則可能構(gòu)成騙取貸款罪。

對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員，也會帶來相應(yīng)的風險：首先，如果買賣雙方在交易過程中一旦反目，責任會被推給中介機構(gòu)和人員；其次，若因此觸犯刑律，中介機構(gòu)和從業(yè)人員難辭其咎。

圍繞常旭發(fā)生的事件，便是如此。

去年12月初，他正常簽署了房屋買賣合同，在第四方高評高貸公司（做貸款的機構(gòu)）的引導下，簽署了資金監(jiān)管協(xié)議及資金轉(zhuǎn)移申明，買家計劃多貸100萬，待貸款到帳后將錢轉(zhuǎn)到中間賬戶，“中介說已合作多次不會有問題”。

后來卻接到高評公司通知，銀行審批的貸款額度不高，這筆交易并不賺錢，要單方面撕毀合同。更重要的是，買家沒有能力支付首付款，征信也不達不到貸款要求。

但常旭并未拿到合同上規(guī)定的違約金，即總房款的20%。直到今年2月，雙方才接觸網(wǎng)簽，房子的出售也因此被耽擱，而在此期間，房價再次下跌，“大概跌了30萬”。

所以，常旭決定起訴中介和賣家，準備追回違約金。

拒絕配合虛增房款：反被告上法庭，房本難收回

類似的經(jīng)歷，也發(fā)生在盧冰身上。不同的是，他在“中招”后反成被告，遭受雙重打擊。

今年4月的某天，在去往簽約的途中，他被中介誘導至另一家經(jīng)紀公司，理由是可幫其省去一部分中介費，“3個人騎著3個電動車帶我們一家三口，一路闖紅燈3分鐘到了一家小中介，說這家已經(jīng)干了20年，很靠譜?！?/p>

簽合同時，盧冰注意到首付款極低，112萬總房款，首付款僅5萬。而且，購房者借口有事未能到場，讓其老公代簽，后續(xù)又改口為朋友。

對于這兩點疑惑，中介當時向他解釋稱，買家的孩子的手摔斷了，正在醫(yī)院照顧，無暇前來簽字，由買家“丈夫”代簽。而（首付）金額只是暫定，若貸款審批不通過會追加，“這是買家與銀行的事，與賣家沒有關(guān)系”。

當晚，盧冰便發(fā)現(xiàn)貓膩，謊稱買房人老公的人，即轉(zhuǎn)定金的名字，在裁判文書網(wǎng)上有多個借貸糾紛。此外，通過企查查搜索，買房人與代簽人均是中介公司的法人，兩家公司距離300米左右，曾因當二房東被原房東一起告上法庭。

簽約當時，買方還要求他配合虛增合同交易金額，將房款總價提升至160萬以上。查詢交易流程后才知道，虛增金額需要賣家簽字確認。

就在第二天，盧冰拒絕配合，但房本卻被對方把持、難以收回?！昂灪贤瑫r，中介說拿房產(chǎn)證去辦手續(xù)，第二天要去重新測繪。但第二天去要，就百般抵賴要不回來了?！?/p>

盧冰要求對方換中介操作，但卻被買房人告上法庭，如今正在等待開庭。

相比之下，何晴是幸運的。

在她告知中介要以實際房款成交，并重新簽署合同后，買家便取消了交易，“對方稱果按照實際價格就算了，取消合同”。隨后，中介上門當面撕毀合同，何晴退還定金，有驚無險。

反思為什么會遭遇“高評高貸”時，何晴認為由于自己一直在調(diào)低售價，著急賣房的心態(tài)被中介所捕捉，“我的賣價是小區(qū)內(nèi)的最低價，從235萬做高至350萬完全有可能”。

盧冰掛牌時間并不長，2個月左右，賣房心態(tài)并不急迫。據(jù)他分析，之所以被“盯上”，一方面是附近公房集中大批下證，造成短期房價下跌，評估與實際成交價能形成較大差價；二是中介看房時去過兩次，但家中只有父母在，認為老年人好騙。

“直到簽合同時，中介發(fā)現(xiàn)房主是我，有點緊張，但沒露餡。” 盧冰回憶道。如今，他已經(jīng)做好了最壞打算，“最差的結(jié)果是賠4萬，其中2萬違約金，剩余2萬是原告虛構(gòu)出的中介費損失，目前在等待開庭”。

（為保護隱私，何晴、常旭、盧冰均為化名）